最近，国际大投行高盛又盯上了中国房地产，不出所料，这份报告一出来就炸开了锅。

他在报告里最扎心的一句是：“中国房地产的‘黄金时代’已彻底终结！” 这句话一针见血，点明了整个行业现在的大麻烦。

具体咋回事？我们一起来捋捋关于这次高盛的预测：

01、需求断崖：从2000万套到不足500万套

高盛最新研究报告指出，“未来数年（2025-2030年）中国城镇年均新房需求将骤降至410-500万套，较2017年2000万套的峰值缩水75%。”

这种断崖式的下跌依据是啥？业内人透过大佬的报告指出，有三个结构性的因素共同驱动：

①人口塌陷：人少了，结婚生娃的也少了

自从2022年我国人口首次进入负增长以来，按照这种负增长趋势，到2030年，每年减少的人口数量甚至达到数百万，而人口的持续减少也将拖累每年140万套住房需求。

比如，当前主力购房群体已经出现了持续下降，90后年轻人比80后减少4000万，00后比90后减少3000多万，结婚登记暴跌35%，新生儿数量八年下降40%……

这些负面数据的背后，都透露出一个现实——刚需群体呈现“断崖式萎缩”。

②城镇化增速踩刹车：

数据显示，截止到2024年底城镇化率已经达到67%，即使到2030年城镇化率达到70%，空间也只剩下3个百分点，换算到每年的增速只有0.5%，还不足2010年的一半。

城镇化率增速的放缓，预示着以后从农村进城打工买房的人会越来越少。

③投资需求萎缩

2020年城镇住房空置率约20%，相当于接近7000万套空房子，与此同时，随着房价的持续下降，投资需求也日渐萎缩，高盛预计2025-2030年投资需求将转为年均净抛售180万套，投资客将加速离场。

02、市场分化：库存压力下的“冰火两重天”

随着需求持续萎缩，市场连锁反应突显：

①开发商和投资者都在撤退：港股内房股普遍下跌2%-4%，开发商新开工的项目可能只有巅峰时期的20%。很多在建楼盘是靠地方资金撑着。积压的库存（大约370万套新房）像一把剑悬在头顶，随时可能压垮。

②城市间差距越来越大：像北上广深这样的一线城市，房子虽然也不好卖（库存够卖18个月），但还能撑一撑。

但是三四线就惨了，产业单一、人口外流，加剧库存压力骤增。比如很多三四线库存周期长达28个月，房价可能还要面临30%以上的下行空间，“鬼城”（很多空房没人住）越来越多。

③供需失衡：全国城镇的存量房子加起来超过3.7亿套，平均每100户家庭有116套房！像山东聊城、河北保定这些地方，平均每家都有1.4套。三四线城市更是，每8套房里就有1套空着。

03、未来十年：房地产要大变样

整个行业的底层逻辑要彻底改变了：

①二手房成主角：以后新房会越来越难卖，预计到2035年，新房销量只有2021年高峰时的三分之一左右。相反，二手房交易可能会不断提升，占比提升到66%。

②开发商大洗牌：规则变了，那些欠了一屁股债的小开发商更容易倒闭。实力强的大公司会越来越强，前十大开发商可能占到一半的市场。有国家背景的国企，因为有资金和政策支持，会成为市场的主导力量。

③政策托底与风险：上面计划拿出10万亿来收购商品房改成公租房，但还有8万亿的资金缺口（包括处理债务和盖完烂尾楼）是个巨大的挑战。要想稳住市场，房贷利率可能还得从现在的3.2%降到2%。

④房子回归“居住”本质：以后大家会更关注改善居住环境。老房改造、房屋翻新市场将迎来扩容。高盛说得很明白：房子本来就是用来住的，这才是常态。

总结：寒意逼人，时代变了

某研究显示，全国已有146个地级市在流失人口，其中53个城市连续20年人口减少。

越来越多城市街头挂着“吉房出租”的牌子，冷冰冰地诉说着房子没人要的现实。比如河北保定一位中介在电话里叹气说的：他们那平均每家都有1.4套房，但过去三个月他只租出去两套，“房子比人多，已经是常态了”。

未来十年，想靠房地产闭眼发财的日子一去不复返了。它更像一个“财富过滤器”，只有能适应新规则的企业和投资者才能活下来。

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